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对照《条例》解读建设工程规划审查
发布时间:2017-09-08     点击率:459     来源:     作者:

咱们老百姓倾尽多年积蓄,买套房子,无论是住宅还是商铺、办公,都希望环境好、户型优、配套全、品质高,住起来舒心、用起来满意。愿望能否实现,很大程度取决于工程设计。在建设工程规划审批阶段,规划部门究竟要对哪些方面进行审查,又有哪些要求呢?
今天推出的《济南市城乡规划条例》系列解读第六篇,就和您聊聊工程设计那些事儿。


谁来决定房子“长”什么样?

全球化市场竞争大潮影响下,无论政府、社会,还是房地产开发企业,都要遵循市场经济规律,建市场需要、接受、愿意购买的房子。决定房子“长相”的因素主要有:

地理条件——房子“长相”的基础

※济南地貌复杂,融山、泉、湖、河、城为一体,不同区位适宜建设不同类型的建筑;
※不同地质条件所能允许建设的建筑规模不同,一定程度上也影响着建筑形式;
※周边环境(如道路、河流、现状建筑等)不同,所能营造出来的建筑品质和形态就有极大差别,比如依山而建、傍水而居,风格迥异。

城乡规划——房子“长相”的依据

※从城市整体功能匹配、布局合理的角度,城市总体规划和控制性详细规划为不同区域设定了主导属性,影响着建筑布局;
※济南作为大城市的建设用地规模和人口规模等,决定了开发建设强度较高,不适宜布置高比例的低层多层住宅;
※完善配套设施、公共设施、市政设施,促进城市功能修补等要求,对建筑布局结构有着很重要的影响。

开发建设意图——房子“长相”的核心

※比如住宅形式(低层、多层、高层)和户型,商业办公的空间安排,特殊建筑(如学校、医院等)的布局,以及整体的景观环境设想等。
※主要体现在委托设计单位编制的建设工程设计方案中。

政府管控——房子“长相”的调整完善

※对城市景观形象的管理要求,特别是重点区域(如济南古城区、商埠区、中央商务区等)和重要节点(如城市出入口、广场公园和山体周边等),一般会有明确的高度、风格、形式等限制。
※主要体现在规划管理技术规定、规划条件和城市设计中。


规划怎么管、管哪些?
 

环节一:规划编制
《济南市城乡规划条例》第二十五条规定,城市设计应当对城市空间形态、公共空间及建筑物的造型、高度、色彩、材质等内容提出规划管理要求。
2017年8月,济南市被住建部列为第二批城市设计试点城市。这意味着济南的城市规划建设将在建筑特色、风貌提升、城市特色风貌等方面获得住建部的专业指导,成为全国城市设计的样板之一。
全面开展城市设计,提升建筑的规划管理水平,值得期待……


 

环节二:规划条件
明确地块的容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等指标,确定项目的基本形态;
规定应当配置的基础设施、公共服务设施,保障建成的项目能够融入城市大环境,得到各种服务和便利;
还可以提出建设单位建设的公共服务设施和基础设施占多少用地、有多大规模,比如幼儿园、社区办公用房、物业用房等。
环节三:工程设计要求
对位于重要区域、主次干道交叉口和城市广场周边的建筑物等,提出立面造型、色彩和灯饰、户外广告等规划要求。
 

环节四:工程方案审查
对照规划条件、规范标准和设计要求,对方案是不是符合规定进行审查:
——建设规模不能超过容积率上限,原则上不能低于下限。
——特定地区高度限制,比如需要打造地标性建筑,或者控制山体视线通廊等;风格限制,比如老城区建筑与周边协调、新城区彰显现代风格等。
——建筑布局是否合理,建筑间距是否满足日照、安全等要求。
——配套设施是否齐全,功能、规模是否匹配,布局是否合理。
——退让城市道路、用地边界等是否符合规定。


规划管到什么程度?


法治社会,政府、市场、社会,在城市规划建设中,各自依法扮演自己的角色、履行自己的职责。规划部门在建设工程管理中,不可能、也不被法律允许“包打天下”。
尊重市场。只要开发建设主体提交的建设工程设计方案符合法律法规和规范标准、规划条件和设计要求等,形式合法、内容合理,规划部门就无权强行要求建设单位做出调整。
尊重创造。工程设计方案是设计单位的智慧成果。不断创新求变,提出新的思路想法,形成创造性的成果,被开发建设单位接受,并且不存在违反强制性规定内容的,规划部门就无权予以否决。
尊重专业。《条例》第三十八条规定,法律法规在环境保护、地质灾害、消防、防空、抗震、防雷、防洪等方面有明确要求的,由相应的主管部门出具书面审查意见。建设工程设计方案,应当根据这些专业意见进行优化调整。此外,对供电、供热、中水等设施的安排,也需要相关专业部门审查确定。
 

 

建设工程设计规划管理之你问我答


提问:因为实际需要变化,在建筑整体不变的情况下,可以对内部空间进行适当调整吗?
回答:建筑是拿来用的,所以实际需求也同样应当被尊重。在不改变整体建筑形式、性质、规模等的前提下,对内部功能布置、空间分割作必要的优化调整,是建设主体和建筑使用者的权利。类似调整无需经过规划审批,但这些调整应当保障建筑安全,不能导致配套服务功能空间减少,不能影响周边利害关系人的利益。
提问:村民个人建房的规划管理控制要求和开发项目一样吗?
回答:村民个人建房,特别是中心城以外的农村,使用宅基地进行建设,在面积、高度等方面应当符合国家、省、市的限定要求。具体建筑形式、和周边建筑的关系等,要满足村规民约的规定,用平等协商的方式确定,这也是此类建设活动应当按《条例》提交“妥善处理相邻关系的证明材料”的原因。
 

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