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对照《条例》解读村民居民建设规划服务
发布时间:2017-09-05     点击率:496     来源:     作者:

  在之前的解读文章里,我们提到过,规划服务不看建设主体资金多少、规模大小,对于百姓一家一户的事情,同样会提供优质高效的“店小二”服务。今天推出《济南市城乡规划条例》系列解读第五篇,专门讲解城镇居民、乡村村民建设将可享受到哪些规划服务。

  由于所处的区域位置不同,个人进行各类建设活动所应当遵从的规划也不相同。
一、在城镇规划建设用地范围内的
※主要是被城镇建成区和发展控制区覆盖的村居。
※享受城镇相对比较完备的基础设施和公共服务。
※对城镇规划建设发展产生比较重要的作用。

  因此,这些区域内的建设活动,应当符合城市和镇规划的要求。具体而言应当遵循以下要求:
  在济南市古城区内,不得新建、扩建、改建城镇居民私房,可以进行必要的翻建(原地址、原地坪、原高度、原规模)。
 原因:古城区是济南重点保护地带,市规划局已经组织编制《历史文化名城保护规划》,建筑布局、风貌等应当协调,维护古城特色。原则上不得建设新建筑。此外这也是落实“中疏”方针的重要举措。
 在济南市古城区以外,确需进行居民私房建设的,应当符合相应的控制性详细规划,符合建筑规划管理要求。
 原因:在城镇规划建设用地内应当统一规划、实施区域化改造,更加合理地布置市政设施、基础设施、公共服务设施,按规划实施才能逐步实现城市功能修补目标。


  在规划城镇建设用地范围内的村民住宅建设,应当符合控制性详细规划。纳入城中村改造、棚户区改造、旧城更新等近期建设规划范围的,按相应的规划进行控制。
  原因:已经启动旧村、棚户区改造等更新活动的区域,整体改造并实施规划建设安排,有利于提升环境品质和居住条件,有些区域还需要集中配置公共设施或者安排其他用途,通过征收房屋、妥善安置,才能实现规划意图。
  符合条件的,应当绘制建筑方案(自行或者委托他人均可,一般不需要规划或建筑设计资质,能体现建设意图就可);妥善处理相邻关系,征得四邻书面同意(在建筑方案或者申请材料上签字盖章);持土地证、房产证等材料申请。其中:
  新建房屋,提供土地证;
  扩建房屋,提供土地证和房产证;
  改建、翻建房屋,提供房产证。
  到规划服务窗口或者所在辖区的规划分局申请办理,二十个工作日内办理完毕。
 “店小二”服务:自行绘制建筑方案有困难的,可向规划分局申请协助。
由村集体组织进行,按规定确定安置、保障、开发等用地,纳入城市统一规划建设审批。过程中村民按政策享受各类安置、补偿等,按村居规定选房、入住。
 “店小二”服务:按规定审查安置、保障、开发用房的总平面、户型等,在正式核发规划许可证件前,会按规定进行批前公示,征求群众意见。


  没有纳入城中村改造、符合条件可以使用宅基地进行建设的,个人持村民委员会同意的书面意见、工程设计方案、拟使用土地的地形图等材料,向规划服务窗口申请。十五个工作日内办结,同意建设的核发许可证件。
应当符合济南市关于村民自建房标准要求。

二、在城镇建设用地以外的
  济南中心城外围、镇驻地以外,还有大量村庄。这些村庄同样需要发展生产生活、进行各类建设。

  可以利用村庄集体建设用地进行的建设活动:
  乡镇企业;
  新型农村社区;
  乡村公共设施和公益事业;
  农村村民住房。
  ※有相应的村庄规划。
  ※符合土地利用规划。
  ※符合使用建设用地的条件。

  准备材料:拟使用土地的现状地形图、工程设计方案或者建筑设计方案(仅限村民住房)、村民委员会书面同意意见等。
  申报流程:向所在镇人民政府或者街道办事处申请,受理单位五个工作日内初审后转报规划部门,十五个工作日内办结,同意建设的核发乡村建设规划许可证。
  “店小二”服务:考虑群众办事便利,市规划局把位于济南市区的农村村民住宅建设,委托给镇政府、街道办事处(南山管委会范围内的,统一委托管委会)办理,群众无需到市区办理。


  提问:村庄需要进行建设,但是没有村庄规划怎么办?
  回答:按照山东省和济南市相关法规,济南市区内,需要编制村庄规划的,镇辖村庄由镇政府组织编制,办事处辖村庄由区政府组织编制。县辖需要编制村庄规划的,由镇政府(街道办事处)组织编制。

  提问:村民住宅建设形式和规模有哪些规定?
  回答:2010年市政府印发了《济南市市区宅基地审批管理规定》,重要的内容包括:一户一宅、宅基地审批程序等。根据这一规定,市国土资源局会同相关部门,于2013年发布《济南市市区村民宅基地审批与建房规划管理实施意见》,规定村(居)民住宅建筑基底面积不得超过宅基地面积的70%;建筑层数以两层为主,不得超过三层;总建筑面积不大于260平方米;室内外高差应控制在0.45米以内;层高一般不超过3.5米,底层层高可酌情增加,但不得超过4米。凡村(居)民住宅建设面积超出规定标准的部分,征地拆迁时不予补偿。
  此外,宅基地建房的建筑间距,村庄建设规划有明确要求的,按照村庄建设规划执行。村庄建设规划没有明确要求的,由相邻双方协商约定;协商不成的,由镇政府按照公平、公正的原则合理确定。

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